HISTORIQUE ET DÉMARCHES
Motifs de la démarche
Les copropriétaires prudents et respectueux des règles doivent-ils continuer de payer pour ceux qui sont insouciants?
L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018. Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité. Ce nouvel article du C.c.Q a fait perdre aux copropriétés leurs droits aux clauses de la déclaration de copropriété, laquelle prévoyait en quelque sorte une présomption de faute lorsqu’un sinistre émanait de l’unité d’un copropriétaire ou d’un de ses biens.
Le fait de ne plus pouvoir avoir recours à la déclaration de copropriété est problématique, car c’est ce contrat collectif convenu entre les copropriétaires qui évitait d’avoir des débats interminables sur la ”faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligeant ou non, lorsqu’un de ses biens causait des dommages. Voici l’article qui apparaît dans les déclarations de copropriété et qui n’est plus applicable depuis 1074.2 C.c.Q:
« Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.»
En résumé, avant 1074.2 C.c.Q., la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale. Une personne qui était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., contactait son assureur qui prenait alors en charge les réparations. L’assureur déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. En copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.
Aujourd’hui, avec 1074.2 C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque les syndicats ne sont plus en mesure d’être indemnisé par les assureurs des copropriétaires, à moins de démontrer la ”faute” de ce dernier. Par contre, faire la preuve d’une »faute », lorsque les administrateurs ne sont pas présents au moment où un sinistre prend naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, ils refusent d’indemniser depuis le début 2019. Ce refus d’indemniser est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants. Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligeant afin d’engager sa »faute » et donc sa responsabilité civile.
En conséquence, les syndicats se retrouvent à utiliser constamment le fonds d’autoassurance (et ainsi à devoir le recapitaliser annuellement) pour payer pour des sinistres de copropriétaires négligeants. Parfois, ils entreprendront des réclamations contre les assureurs et tenteront de prouver la »faute » du copropriétaire à l’origine du sinistre, mais cela implique inévitablement de judiciariser le dossier, avec les coûts et les délais que cela entraîne.
Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat a perdu un levier important pour encourager les copropriétaires et résidents à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il est dorénavant beaucoup plus difficile de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires.
Nous vous laissons prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.
- Comment récupérer les franchises auprès d’un copropriétaire responsable d’un sinistre
- Recours contre un copropriétaire responsable d’un sinistre
C’est à la vue de tous les conséquences néfastes que cause l’article 1074.2 C.c.Q que l’AQGC a pris l’initiative d’une pétition qui sera déposée à l’Assemblée nationale en février 2022 par la député Me Marie-Claude Nichols.
L’objectif ultime de cette démarche est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer sur la question et qu’ils soient finalement entendus par les médias, les associations et le gouvernement.
Historique
Août 2017
- Déjà en 2017 le ministre Leitão avait annoncé 1074.2 C.c.Q
Voyez le texte initial de la première consultation publique sur PL-150. Le ministre Leitão avait déjà annoncé ses couleurs en 2017. Voyez également les positions des acteurs de l’industrie par rapport au point 3 qui deviendra sensiblement le 1074.2 C.c.Q que nous connaissons aujourd’hui.
Janvier 2018
- Les mémoires transmis au gouvernement sur le projet de loi 150
Il faut se rappeler que le projet de loi 150 (PL-150) est ensuite devenu le projet de loi 141 (PL-141), avec une mesure en plus qui était l’article 1074.2 C.c.Q, dont le principe n’était pas dans PL-150.
Mai 2018
- PL-141 : Le lobby des assureurs parlait fort
Droit-inc expose dans son article PL-141 : Le « Lobby de la Grande-Allée » , comment les lobbyistes des assureurs ont fait pression sur le Gouvernement pour que le PL-141 soit adopté et fait le constat que les intérêts des consommateurs ne se font pas entendre adéquatement.
Mars 2019
- Préparation d’une pétition symbolique
- Survol de ce qui se fait en Colombie-Britannique, en Ontario et en France
Voici un résumé de comment ça se passe ailleurs au Canada et en France.
- Résumé du projet de loi 141 et de l’article 1074.2 du C.c.Q
Me Stefania Chianetta, avocate, dresse un dossier complet sur le projet de loi 141 et l’impact de 1074.2 dans le magazine numérique CopropriétéPlus.
Avril 2019
- Le RGCQ prend position contre l’article 1074.2 du C.c.Q
- Dossier explicatif sur les impacts de 1074.2 C.c.Q
Mme Elise Beauchesne et Me Stefania Chianetta préparent un dossier explicatif bilingue pour vulgariser les impacts de 1074.2 C.c.Q
Juin 2019
- Me Joli-Coeur confirme que 1074.2 C.c.Q doit changer
Me Joli-Coeur intervient à l’émission d’Isabelle Maréchal. Il vient confirmer que 1074.2 C.c.Q doit changer impérativement !
Depuis 1074.2 C.c.Q, les assureurs font une distinction entre « faute» et «responsabilité» et n’indemnisent pas en responsabilité civile à moins d’une «faute directe» . Selon Me Yves Joli-Coeur cela est « une lecture obtuse de la part des assureurs en responsabilité civile » .
Juillet 2019
- Le nouveau fond d’auto-assurance entre en vigueur
Radio-Canada et RDI Économie parlent du nouveau fonds d’autoassurance puisque le projet de règlement du gouvernement est dorénavant en vigueur.
En somme il faudra cotiser sur 2 ans (50% par année) pour la valeur de la plus haute franchise (exception pour la franchise tremblement de terre) et renflouer le fonds en cas d’utilisation. Voir le projet de règlement du gouvernement qui a été publié dans la Gazette officielle du Québec.
#1 : Assurance condo : de nouveaux frais pour les copropriétaires
#2 : Copropriété : nouveau fonds pour les sinistres
Août 2019
- 1074.2 C.c.Q n’est pas ce qui était souhaité par le législateur
Mme Thériault, explique que ce qui se passe en assurance avec 1074.2 C.c.Q n’est pas ce qui était souhaité par le législateur.
Voyez la vidéo du 20 août 2019 (à partir de 1:21:36) dans le cadre de l’étude détaillée du projet de loi 16 alors qu’elle explique la problématique des assurances en copropriété suite à l’introduction de 1074.2 au C.c.Q.
Selon la députée de l’opposition, Mme Lise Thériault, il semble que même l’ex-ministre des Finances de l’époque, M. Carlos Leitão admet la problématique.
Espérons que le gouvernement sera en mesure de corriger rapidement cette situation, maintenant qu’il y a admission que ce changement législatif amène une problématique majeure.
Octobre 2019
- Le gouvernement dépose le projet de loi 41 pour corriger l’article 1074.2 C.c.Q
Voici les détails du projet de loi de l’Assemblée nationale
Cependant, cette nouvelle rédaction de l’article 1074.2 C.c.Q est loin d’avoir tout réglé, car l’attitude des assureurs demeurent la même. Ils refusent presque systématiquement d’indemniser les syndicats lorsque ces derniers tentent d’engager la »faute » d’un copropriétaire dans le cadre d’un sinistre.
Novembre 2019
- Conférence et commentaires sur le projet de loi 41
Suite à l’invitation de la Fédération des copropriétaires du Québec et de Condo Marketing, Mme Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A et Me Stefania Chianetta, avocate, ont présenté une conférence devant plus de 400 personnes dont le but était de vulgariser les changements législatifs survenus (PL-141) et à venir (PL-16 et PL-41).
Vous trouverez ci-joint la présentation : https://bit.ly/2RfAZmj
À partir de l’acétate 66, vous trouverez une section relativement à 1074.2 C.c.Q. qui affectent le secteur de l’assurance en copropriété et une proposition de libellé alternatif avec l’argumentaire de pourquoi se rapprocher d’un « no-fault » est souhaitable.
- L’ASCQ transmet une lettre au ministre des finances en lien avec PL-41
L’association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ) a transmis au gouvernement une lettre faisant des constats et des revendications en lien avec les dispositions proposées dans PL-41. Notamment, ils demandent des modifications à l’article 1074.2 C.c.Q. pour retirer le passage causant l’impossibilité d’avoir recours aux déclarations de copropriété, ce qui aiderait nettement à corriger la situation problématique actuellement vécue.
Mars 2021
- Intervention auprès du Bureau d’assurance du Canada (BAC)
Avant de s’adresser de nouveau au législateur, l’AQGC a fait des démarches auprès du Bureau d’assurance du Canada (BAC) afin de voir s’il y avait une ouverture à travailler sur une Convention de règlement des sinistres comme celui qui existait avant la réforme des assurances en copropriété (projet de loi 141) afin d’améliorer les pratiques des assureurs en matière d’indemnisation.
Octobre 2021
- Reprise du dossier de la pétition par l’AQGC
Ayant maintenant une permanence au sein de l’association, le dossier concernant les changements requis à l’article 1074.2 C.c.Q est transmis à l’AQGC – Association Québécoise des Gestionnaires de copropriétés.
Une séance de discussion invitant tous les membres est tenue afin de finaliser la pétition et la rédaction d’un mémoire pour le bénéfices des députés de l’Assemblée nationale.
Novembre 2021
- Mise en ligne de la pétition par l’Assemblée nationale L’AQGC fait parvenir la Pétition: Modification de l’article 1074.2 du Code civil du Québec relativement à l’indemnisation des sinistres en copropriété à l’Assemblée nationale. Celle-ci est publiée le 8 novembre en ligne: lien vers la pétition
Cette pétition sera déposée devant l’Assemblée nationale en février 2022 par la député Me Marie-Claude Nichols.
- Le mémoire est transmis au gouvernement
Le mémoire de l’AQGC sur les changements requis à l’article 1074.2 est transmis au Ministère des Finances et au Ministère des Affaires municipales et d’Habitation.
L’AQGC a également joint à cette lettre un mémoire expliquant les enjeux dans ce secteur et exposant des solutions qui pourraient rétablir l’équilibre dans le secteur de l’assurance en copropriété.
- Communiqué de presse
- Appuie de la démarche par la RGCQ et CondoLégal
Le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec – RGCQ appuie l’AQGC dans sa démarche visant la protection de l’intérêt de tous les québécois habitant en copropriété.
Frédérique Guay, LCN, Yves Joli-Coeur, avocat émérite, et CondoLégal mettent en valeur la pétition de l’AQGC pour faire changer les choses dans le domaine de l’indemnisation en matière d’assurance en copropriété: pour voir l’entrevue
Février 2022
- Communiqué de presse
Le comité de prise de position et le conseil d’administration rédige un communiqué de presse afin de dénoncer l’inaction et la lenteur du gouvernement pour apporter les solutions concrètes via un communiqué de presse. : pour consulter le communiqué
- AQGC – En direct : Parlons de vos frais de condo qui augmentent
L’AQGC invite tous les copropriétaires à visionner son premier direct animé par Elise Beauchesne, SolutionCondo, Valéry Couture, Condo Stratégis, Marie Claire Uwanyrigira, E-MC Gestion Immobilière et Me Stefania Chianetta, Chianetta Avocats.