Les budgets de Syndicat de copropriétés augmentent constamment et pour diverses raisons, que ce soit pour des travaux d’embellissements, l’augmentation de la prime d’assurance, un nouveau contrat d’entretien ménager ou des travaux à la suite d’un sinistre. Malheureusement, le fonds de prévoyance est trop souvent le mal aimé des copropriétaires. Bien qu’il soit indispensable lors des travaux majeurs dans les immeubles ou lors des remplacements des parties communes arrivées à leur fin de vie, plusieurs conseils d’administration désirent baisser la contribution aux fonds de prévoyance pour limiter la hausse des frais de condo. Cette pratique expose les copropriétaires actuels et futurs à d’importantes augmentations des frais annuels et cotisations spéciales pour couvrir les manques à gagner.

Vous trouverez ci-dessous (version française et anglaise), le document de recherche de l’Institut canadien des actuaires (ICA) rédigé par Jean-Sébastien Côté, FICA et Jon Juffs, C.E.T., LCCI, sur la pérennité des infrastructures – fonds de prévoyance et gestion des risques pour les copropriétés au Canada.

Ce rapport fournit un aperçu unique et précieux de la situation en utilisant les compétences de projection financière à long terme des actuaires. De plus, il est démontré que la gestion de ces risques avec des techniques et des outils actuariels renforcerait l’industrie de la copropriété, profiterait aux acheteurs de copropriétés et aiderait les législateurs dans cette industrie qui vaut plusieurs milliards de dollars.

Ainsi, vous pourrez constater que la présente étude a pour but :

• D’explorer la situation actuelle en ce qui concerne l’utilisation des fonds de prévoyance des immeubles en copropriété au Canada;
• De recenser et d’examiner les documents disponibles sur les fonds de prévoyance et de comparer les lois et règlements en vigueur au Canada;
• De déceler les problèmes auxquels fait face le secteur de la copropriété;
• De créer un modèle de fonds de prévoyance qui permettra aux syndicats de copropriétaires d’évaluer le taux de capitalisation et la probabilité de déficit de syndicats des copropriétaires;
• De recommander des améliorations pour la viabilité à long terme, l’entretien des infrastructures en copropriété et les mécanismes de financement.

D’ailleurs, les principales constatations de cette nouvelle recherche montrent que :

• De nombreux syndicats de copropriété à travers le Canada perçoivent des contributions insuffisantes ou détiennent des fonds insuffisants pour les réparations et les remplacements des parties communes en copropriété.
• La capacité d’économiser de l’argent d’une façon abordable pour les travaux de remplacement et les réparations majeures des parties communes est devenue un enjeu clé de gouvernance.
• Le report des contributions des propriétaires actuels à la prochaine génération d’acheteurs créera des iniquités intergénérationnelles et une fausse surévaluation de la valeur marchande des copropriétés.
• Des mesures et des solutions potentielles sont disponibles pour résoudre ce problème et les conseils d’administration des copropriétés devraient les prendre en considération.

Ce rapport peut facilement outiller les gestionnaires de copropriétés pour justifier leurs propositions d’augmentation du fonds de prévoyance au budget annuel des Syndicats et d’appuyer les conseils d’administration lors des assemblées générales annuelles.

– Association Québécoise des Gestionnaires de Copropriétés