Les copropriétaires prudents et respectueux des règles doivent-ils continuer de payer pour ceux qui sont insouciants?  

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q) est entrée en vigueur le 13 décembre 2018.  Depuis, c’est tout un bordel en copropriété puisque les assureurs des copropriétaires refusent d’indemniser leurs assurés lorsqu’un sinistre émane de leur unité.  Ce nouvel article du C.c.Q a fait perdre aux copropriétés leurs droits aux clauses de la déclaration de copropriété, laquelle prévoyait en quelque sorte une présomption de faute lorsqu’un sinistre émanait de l’unité d’un copropriétaire ou d’un de ses biens. 

Le fait de ne plus pouvoir avoir recours à la déclaration de copropriété est problématique, car c’est ce contrat collectif convenu entre les copropriétaires qui évitait d’avoir des débats interminables sur la ” faute”, à savoir si le copropriétaire avait été négligeant ou non, lorsqu’un de ses biens causait des dommages. Voici l’article qui apparaît dans les déclarations de copropriété et qui n’est plus applicable depuis 1074.2 C.c.Q:

« Tout Copropriétaire reste responsable, à l’égard des autres copropriétaires et du Syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d’un de ses préposés ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.»

En résumé, avant 1074.2 C.c.Q., la résolution des sinistres en deçà de la franchise s’apparentait à un sinistre dans une maison unifamiliale.  Une personne qui était malchanceuse et victime d’un sinistre causé par l’un de ses biens, sa tuyauterie, etc., contactait son assureur qui prenait alors en charge les réparations.  L’assureur déterminait ensuite s’il jugeait qu’il avait un recours en subrogation contre quelqu’un. En copropriété, avant le 13 décembre 2018, pour un sinistre en deçà de la franchise du syndicat, chaque sinistré réclamait à son assureur pour être indemnisé et ensuite tous se retournaient contre l’assureur du copropriétaire fautif pour lui réclamer les dommages payés en plus de la franchise que chaque victime avait eu à débourser auprès de son assureur pour être indemnisée.

Aujourd’hui, avec 1074.2 C.c.Q, les choses sont bien différentes puisque les syndicats ne sont plus en mesure d’être indemnisé par les assureurs des copropriétaires, à moins de démontrer la ”faute” de ce dernier.  Par contre, faire la preuve d’une  »faute », lorsque les administrateurs ne sont pas présents au moment où un sinistre prend naissance, peut être passablement difficile. Les assureurs, le sachant très bien, ils refusent d’indemniser depuis le début 2019.  Ce refus d’indemniser est vrai que pour les coûts des sinistres en deçà de la franchise, mais également pour les récupérations de la franchise du syndicat pour les sinistres plus importants.  Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligeant afin d’engager sa  »faute » et donc sa responsabilité civile.

En conséquence, les syndicats se retrouvent à utiliser constamment le fonds d’autoassurance (et ainsi à devoir le recapitaliser annuellement) pour payer pour des sinistres de copropriétaires négligeants.  Parfois, ils entreprendront des réclamations contre les assureurs et tenteront de prouver la  »faute » du copropriétaire à l’origine du sinistre, mais cela implique inévitablement de judiciariser le dossier, avec les coûts et les délais que cela entraîne.

Ce qui est encore plus dommage dans tout ça, c’est que le syndicat a perdu un levier important pour encourager les copropriétaires et résidents à participer à la prévention des sinistres, notamment des dégâts d’eau, puisqu’il est dorénavant beaucoup plus difficile de faire supporter les conséquences monétaires d’un sinistre aux assureurs des copropriétaires.

Nous vous laissons prendre connaissance de 2 textes récents écrits par des avocats pour clarifier les changements survenus par rapport à la faute.

• Comment récupérer les franchises auprès d’un copropriétaire responsable d’un sinistre
• Recours contre un copropriétaire responsable d’un sinistre

C’est à la vue de tous les conséquences néfastes que cause l’article 1074.2 C.c.Q que l’AQGC a pris l’initiative d’une pétition qui sera déposée à l’Assemblée nationale en février 2022 par la député Me Marie-Claude Nichols. 

L’objectif ultime de cette démarche est de permettre à tous les copropriétaires choqués de ces changements législatifs survenus sans qu’ils n’aient été consultés de pouvoir s’exprimer sur la question et qu’ils soient finalement entendus par les médias, les associations et le gouvernement.