La professionnalisation des gestionnaires de copropriétés…on y va ou pas ?

La professionnalisation du métier de gestionnaire immobilier est un sujet d’importance pour la protection du public. Il l’est tout autant pour la crédibilité des professionnels qui œuvrent dans ce domaine, qu’on parle de gestion de copropriétés, de gestion locative ou de gestion commerciale pour des tiers. En copropriété, on en parle au moins depuis 12 ans.

Rappelons que le 5 décembre 2019, lors de l’adoption du projet de Loi 16 par le législateur, le projet d’encadrement de la profession de gestionnaire de copropriétés avait été remis à plus tard, à la grande déception de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (ci-après l’OAAQ), qui militait déjà à ce moment pour la professionnalisation de ce rôle depuis 2014. L’OAAQ avait d’ailleurs partagé une liste de recommandations en ce sens dans ses mémoires de 2012 et 2016

Le reportage récent de La Facture sur un gestionnaire qui bafoue les règles du jeu est interpellant pour notre industrie en ce sens qu’il démontre les effets potentiellement dévastateurs pour le public d’une industrie non encadrée, lorsque des gens peu scrupuleux choisissent d’y œuvrer. Dans ce cas-ci, il est question de gestion locative, ce qui ramène encore davantage la pertinence de ne pas qu’encadrer la gestion de copropriétés, mais bien la gestion immobilière en général, lorsqu’elle est réalisée pour autrui.

En effet, gérer un bien pour un tiers requiert une certaine autonomie décisionnelle afin de permettre une gestion efficace, mais il faut des mécanismes pour éviter des abus de pouvoir comme ceux décriés dans le reportage de La Facture. Au Québec, seul un ordre professionnel permet de forcer les professionnels aux respects de règles déontologiques dans la pratique de leurs activités.

Ceci est sans compter qu’en copropriété, plus particulièrement, une connaissance approfondie des aspects juridiques et des lois en plus des volets techniques, financiers et administratifs qui touchent l’immobilier en général est cruciale pour l’administration professionnelle du bien immobilier d’autrui. Toutefois, dans tous les types de gestion pour autrui, les risques de fraude sont bien réels. En copropriété, cela devient d’autant plus vrai que le niveau des fonds de prévoyance sera plus haut que jamais avec les nouvelles obligations de contribution plus élevé prévu au projet de loi 16 (soit en fonction des besoins de l’immeuble établit par une étude du fonds de prévoyance).

Bien que ce soit cette variété d’activités professionnelles qui rendent ce métier aussi stimulant et captivant, les responsabilités qui y sont associées comportent un risque bien réel pour le public si ces activités ne sont pas effectuées par des professionnels qualifiés, responsables et imputables de leurs actes    

Trois éléments angulaires de la gestion immobilière et les enjeux qui en découlent justifient à eux seuls la professionnalisation de ce métier :

  1. L’encadrement des gestionnaires immobiliers est inexistant : aucun mécanisme externe ne permet au public de contester des actions dérogatoires de la part de gestionnaires immobiliers. Le syndic d’un ordre aurait le mandat de faire enquête sur ces situations, tel qu’il l’est prescrit au Code des professions ;

  2. Aucun mécanisme spécifique n’est en place afin d’encadrer des honoraires en gestion immobilière : les ordres professionnels, dans leurs codes de déontologie, comportent des clauses spécifiques sur la fixation d’honoraires justes et raisonnables. Un code de déontologie viendrait encadrer les obligations reliées à la fixation des honoraires des gestionnaires immobiliers. De plus, des mécanismes de conciliation de comptes pourraient être utilisés en cas de contestation, évitant ainsi la judiciarisation de situations portant sur les honoraires de gestion ;

  3. Les compétences minimales requises pour être gestionnaire immobilier ne sont pas établies : tout un chacun peut s’improviser gestionnaire de biens immobiliers pour autrui, sans égard à l’expérience professionnelle ou la formation de base du gestionnaire. Un ordre professionnel aurait le rôle de contrôler l’accès à la profession.

Une fois ces enjeux adressés, nous sommes convaincus qu’il en découlera un effet positif pour l’industrie, dont un plus grand attrait pour ce métier, les clients et le patrimoine immobilier québécois.

La position de l’AQGC et de ses membres

Les gestionnaires immobiliers membres de l’Association Québécoise des Gestionnaires de copropriétés (AQGC) croient ardemment qu’il faut professionnaliser le métier, mais qu’il faut bien le faire pour réussir.  À cet effet, on peut s’inspirer des expériences acquises de nos cousins de l’Ontario. À titre d’exemple, il est intéressant de lire le rapport du Bureau de la vérificatrice générale de l’Ontario, de décembre 2020, sur l’état de la copropriété Ontarienne : Audit de l’optimisation des ressources Surveillance des condominiums en Ontario.

L’AQGC croit à ce point à la professionnalisation que cette année elle a fait un premier pas dans cette direction en exigeant de ses membres, pour le renouvellement de leur adhésion 2024, qu’au moins un des actionnaires de la compagnie de gestion membre appartienne à un ordre professionnel pertinent avec la gestion immobilière, dont l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Adm.A).

En imposant cette condition d’adhésion à l’AQGC à ses membres et futurs membres, l’association se rapproche du modèle d’ordre professionnel et lance un signal fort au Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation et à Mme la ministre France Élaine Duranceau que l’industrie a besoin de cette professionnalisation.  Elle est essentielle et urgente !

À l’AQGC, nous sommes d’avis qu’il faut encadrer tous les gestionnaires qui gèrent des biens immobiliers pour autrui, de sorte de traiter tous les intervenants sur le même pied d’égalité et éviter que les gestionnaires immobiliers choisissent d’aller vers un secteur non encadré, accentuant ainsi la pénurie de main d’œuvre dans le secteur qui serait encadré.  

Comment arriver à professionnaliser

Bien que nos membres désirent une professionnalisation sur le principe, nous sommes également conscients que le plus grand défi demeure de proposer un cadre en adéquation avec la capacité de payer des clients qui retiennent nos services.  Une professionnalisation implique inévitablement un redressement à la hausse des honoraires dans bien des cas, alors que plusieurs d’entre eux ont vu leurs frais de condo augmenter depuis 2020 vu les implications du projet de loi 16, l’impact de l’inflation, de la pénurie de main-d’œuvre et des taux d’intérêt. 

Cependant, il ne faut pas oublier que le gestionnaire professionnel a une incidence importante sur toutes les dépenses d’opération d’un immeuble, d’où l’importance de l’expertise qu’il doit avoir.  De plus, il a une incidence sur l’expérience positive qu’auront les administrateurs au conseil et les copropriétaires et résidents de l’immeuble.  Payer trop peu le gestionnaire pour le travail à réaliser est une erreur, mais une réalité bien réelle dans l’état actuel de l’industrie, ce qui amène de nombreux enjeux, dont la capacité à recruter des collaborateurs qui veulent faire carrière dans ce domaine et l’impossibilité de satisfaire les attentes de clients.

Ainsi, nous croyons qu’il faut un encadrement qui soit souple, simple à opérer et qui permette de faire évoluer les pratiques de gestion dans le temps et en fonction des réalités du terrain. Il faut que cette professionnalisation puisse mettre en valeur le rôle important du gestionnaire qui doit être considéré comme un professionnel au même titre que l’avocat, l’ingénieur, l’architecte ou le comptable agréé et permette de développer une expertise pouvant faire gagner en efficacité la profession.

En ce sens, le système professionnel québécois nous parait avoir tout ce qu’il faut pour arriver à mener à bon port cette professionnalisation. 

Finalement, nous croyons que l’OAAQ, qui est un ordre professionnel lié à l’administration et à la bonne gouvernance, et qui de surcroit encadre déjà plusieurs gestionnaires immobiliers de copropriétés et locatif, est tout désigné pour opérer cet encadrement.

À ce point-ci, il ne suffit que d’une volonté politique.

Le conseil d’administration de l’AQGC